Inversión en pisos en Madrid: guía rápida para ganar dinero con alquileres

Durante los últimos años, Madrid ha demostrado ser una de las ciudades más sólidas en Europa para obtener rendimientos altos y seguros través del alquiler de propiedades de lujo. Esto se debe principalmente a la gran profundidad de demanda, liquidez y un mercado de alquiler que no se ha detenido pese a la incertidumbre macro. Por lo anterior es que, si en este momento estás evaluando estrategias de inversión en pisos en Madrid, el modelo de alquiler te presenta una alternativa realista. Descubre a continuación cómo calcular rentabilidades de rentabilidad, qué regula la ciudad en 2025 y qué palancas elevan el ROI.

¿Por qué Madrid concentra capital? (y por qué importa)

• Liquidez y profundidad: Madrid reúne demanda nacional e internacional, con tracción en perfiles profesionales y de posgrado. La capital mantiene un “suelo” de demanda que estabiliza ocupación.
• Señales de rentabilidad: los portales apuntan a una rentabilidad bruta de vivienda en España que ronda el 6–7% (promedio nacional, con dispersión por ciudad y tipología) y diferenciales por municipios de la región; en áreas del sur metropolitano (Fuenlabrada, Getafe) se han observado picos >8% (fuente: idealista) en 2024 por tensión de alquileres, aunque con perfil de riesgo distinto al prime céntrico.
• Reglas más claras en turístico: Madrid está reordenando el uso turístico (Plan RESIDE) para separar vivienda habitual de apartamentos turísticos en el centro; el objetivo es concentración por edificios y más vivienda para residentes. Esto reduce incertidumbre y premia el alquiler residencial bien hecho. Diario del Ayuntamiento de Madrid.

Por lo anterior es que Madrid combina base de demanda + marco regulatorio que empuja al alquiler residencial y de media estancia. Ideal para turistas o viajeros (nacionales e internacionales) por periodos medios y largos que buscan vivir en zonas top de la ciudad y experimentar la ciudad como auténticos madrileños, con sus parques, restaurantes, cafeterías, boutiques, museos y todo lo demás.

Qué modelo de alquiler elegir: larga estancia, media estancia, y lo que NO debes hacer.

Elegir el modelo de alquiler adecuado es tan importante como elegir el piso en sí. No todos los formatos generan el mismo tipo de ingreso, ni responden igual ante la regulación o la demanda del mercado. Y en Madrid esto es un punto de inflexión: el alquiler tradicional sigue siendo la base estable, pero la media estancia ha ganado fuerza, como lo comentamos anteriormente, con la llegada de ejecutivos, estudiantes internacionales y nómadas digitales que buscan contratos flexibles. En paralelo, el modelo turístico y de inversión enfrentan cada vez más límites (eliminación de la Golden Visa) y fiscalización. Por eso, antes de comprar, conviene definir con precisión a quién vas a alquilar, cuánto tiempo planeas mantener el activo y qué grado de gestión estás dispuesto a asumir. Esa decisión marcará la rentabilidad real (y la tranquilidad) de tu inversión.

Larga estancia (12+ meses).

• Pros: rotación baja, previsibilidad de ingresos, encaja con perfiles solventes.
• Contras: rentas algo más contenidas que en temporal.

Media estancia (1–11 meses).

• Pros: ticket mensual más alto, foco en ejecutivos, máster, desplazados.
• Contras: exige vivienda amueblada y bien equipada, algo más de rotación (y gestión).

Turístico (días/semanas).

• Panorama 2025 – 2026: Madrid impulsa Plan RESIDE para evitar mezclar viviendas turísticas con residenciales en el centro; España ha ordenado retirar decenas de miles de anuncios sin licencia. Fuente: Diario de Madrid.

3) Cómo ganar dinero con un piso de alquiler: ejemplo práctico.

Uno de los errores más comunes es calcular solo la rentabilidad bruta (ingreso anual / precio de compra). Útil para comparar, pero incompleta. Lo que realmente importa es la rentabilidad neta sobre el CAPEX, es decir, cuánto ganas después de todos los gastos asociados a poner tu piso a producir.

• CAPEX real = Precio de compra + impuestos / gestoría / notaría + reforma + amueblado + honorarios (si aplica).
• Ingresos netos = Renta anual – (vacancia + comunidad + seguros + IBI + mantenimiento + gestión).
• Neto / CAPEX × 100 = rentabilidad neta.

Para actualizar rentas en contratos vigentes, recuerda los índices oficiales (IPC/IRAV) y los límites de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que varían según comunidad autónoma.

Ejemplo:

Supongamos que compras un piso en Chamberí por 1.000.000 €.

• Reforma y amueblado: 100.000 €.
• Gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro, gestoría): 80.000 €. 👉 CAPEX total: 1.180.000 €.

Si alquilas el piso por 3.800 €/mes, tus ingresos brutos serían 45.600 €/año.

Ahora restemos los gastos habituales:

• Comunidad, seguros, mantenimiento y gestión: 8.000 €.
• Vacancia y otros imprevistos: 4.000 €.

👉 Ingreso neto anual: 33.600 €.

• Rentabilidad bruta: (45.600 / 1.000.000) × 100 = 4,56 %.
• Rentabilidad neta real: (33.600 / 1.180.000) × 100 = 2,84 %.

A esto se suma la revalorización media anual del activo (históricamente entre el 3 % y 5 % en zonas prime como Chamberí o Salamanca), lo que elevaría el retorno total por encima entre 6% y 7 % anual si mantienes el activo a medio plazo.

El margen entre lo que crees que ganas y lo que realmente ganas puede ser grande. En un mercado maduro como Madrid, la clave no está solo en comprar bien, sino en gestionar de forma profesional la vacancia, la fiscalidad y los gastos operativos.

Regulación y cumplimiento: lo indispensable que debes saber antes de invertir en pisos en Madrid

• Plan RESIDE (Madrid): apuesta por separar usos y concentrar turístico en edificios completos; si piensas alquiler residencial/media estancia, vas alineado a la tendencia municipal. Diario del Ayuntamiento de Madrid
• VUD / Registro unificado 2025: ID obligatorio para alquiler turístico; sin él, plataformas pueden retirar anuncios.
• Comunidad de Madrid – VUT: requisitos mínimos, seguro RC, condiciones de habitabilidad, etc. (si fuera el caso).

Tener conocimiento de lo anterior y cumplir evita sanciones y protege tu TIR. La vía residencial/temporal es la más limpia hoy.

Dónde comprar (y con qué expectativas)

Las zonas prime y consolidadas brindan estabilidad, un ticket alto y menor prima de riesgo:

• Salamanca (Recoletos, Goya, Castellana, Lista): lujo, demanda solvente, rotación baja.
• Chamberí (Almagro, Trafalgar): arquitectura señorial, perfil profesional, altísima absorción.
• Retiro (Jerónimos, Ibiza): parque, vida de barrio, inquilino familiar/ejecutivo.

Barrios en transformación (algo más de rentabilidad, más gestión):

• Puerta del Ángel / Sur metropolitano: rachas de yield superiores, pero exige análisis micro (calidad de finca, comunidad, liquidez futura). En municipios periféricos se han visto yields altos en 2024, con otra estructura de riesgo. Fuente: Cadena SER.

Tip de búsqueda: prioriza edificios con ascensor, alturas medias/altas, exterior y balconcito; de 1 a 3 dormitorios, ideal 2 baños. Eso se alquila rápido y bien. El prime protege capital y vacancia; lo emergente suma puntos de rentabilidad si eliges con lupa.

Alternativa para quien quiere vivir Madrid como un auténtico local: copropiedad fraccional

Si vas a usar la vivienda algunas semanas al año y no quieres inmovilizar todo el capital ni gestionar el management de la propiedad, la opción de pisos fraccionados te permite comprar desde 1/8 en activos prime, con semanas planificadas, gobernanza entre socios y operación 360° (en Nolab, gestionada por Noulivin). IMPORTANTE: esto no es un tiempo compartido y no depende del mercado turístico de días. Se trata de una tesis donde obtienes lifestyle + preservación de valor en lugar de renta mensual. Útil además como puerta de entrada al mercado antes de una compra completa.

Si tu objetivo es disfrutar de Madrid y a la vez obtener ganancias con tu inversión, el fraccional es una vía muy eficiente para Madrid.

Checklist express antes de invertir en pisos en Madrid para alquilar

Invertir en vivienda para alquilar en Madrid puede ser una estrategia muy sólida, siempre que la decisión se base en datos y no en corazonadas. El mercado premia la planificación y castiga la improvisación. Antes de cerrar una operación, asegúrate de revisar estos puntos clave:

1. Modelo de alquiler y público objetivo Define si tu piso funcionará mejor en larga estancia (12+ meses) con menor rotación y flujos estables o en media estancia (1–11 meses), cada vez más demandada por ejecutivos y estudiantes internacionales. Cada formato tiene distinta carga fiscal, vacancia y nivel de gestión, así que el modelo debe definirse desde el inicio.
2. Cálculo del CAPEX completo Como ya lo explicamos, no basta con sumar precio y notaría. Incluye impuestos, reforma, amueblado y posibles honorarios de gestión para obtener el coste real del proyecto. Las rentabilidades brutas que omiten estos conceptos pueden distorsionar hasta un 30 % el rendimiento final.
3. Estado del edificio y comunidad En Madrid, las inspecciones técnicas (ITE/IEE) son obligatorias y determinan el riesgo de derramas o reparaciones estructurales. También conviene revisar los estatutos de comunidad y los límites al alquiler aprobados en asamblea.
4. Regulación y cumplimiento 2025 El nuevo Plan RESIDE delimita las zonas de uso turístico y refuerza los controles sobre licencias. Si tu objetivo es estabilidad legal y fiscal, centra tu inversión en usos residenciales puros, con documentación y certificaciones actualizadas.
5. Gestión operativa y costes reales El management es el punto que más determina si la inversión funciona o se convierte en una carga. Las viviendas sin gestión profesional pierden entre 0,8 % y 1,2 % de rentabilidad anual por rotación, vacancia y mantenimiento deficiente. En el caso de propiedades gestionadas profesionalmente, los fees anuales suelen rondar el 3 % del ingreso bruto; sin embargo, varios operadores —entre ellos Nolab a través de su vertical Noulivin— ofrecen bonificaciones del 100 % en el primer año, lo que permite estabilizar el activo sin coste de administración inicial.
6. Plan de salida y horizonte de inversión Aunque el alquiler sea el objetivo principal, conviene proyectar el potencial de revalorización y los plazos de venta en el barrio. Madrid mantiene una apreciación media del 3–5 % anual en zonas prime (Salamanca, Chamberí, Retiro), un factor que refuerza la rentabilidad global si se combina con ingresos de alquiler bien gestionados.

En conclusión, si lo que buscas es un piso en Madrid para alquilar, o una entrada fraccional en zonas prime, con números que realmente tengan sentido, ponte en contacto con nosotros, un asesor te espera para brindarte opciones, análisis de demanda por barrio y un modelo financiero neto probado para que tomes una decisión con datos.